گزارش گردهمائي دارندگان اوراق مشارکت پروژه نرجس

1- اعلام برنامه گردهمائي توسط آقاي استاد(عضو هئيت مديره)
2- تلاوت آيات کلام الله مجيد
3- خير مقدم به مهمانان توسط آقاي مهندس رجبي نماينده يکي از سهامداران بزرگ (حقوقي)
4- ارائه گزارش وضعيت پروژه توسط مدير عامل
5- جلسه پرسش و پاسخ

*******************************************

متن گزارش مدير عامل :
پيرو اطلاع رساني هاي شرکت از طريق انتشار نشريه بصورت گاهنامه و درج اطلاعيه در سايت شرکت با توجه به اينکه عده اي از عزيزان بصورت حضوري و يا تلفني سئوالات و ابهاماتي در مورد وضعيت پروژه دارند و اينکه ساير دوستانيکه اوراق مشارکت پروژه را در دست دارند از وضعيت پروژه اطلاع حاصل نمايند اين نياز حس شد که در مورد پروژه از گذشته تا حال و دورنماي آينده آن جلسه اي ترتيب داده شود تا هم مديران شرکت وضعيت پروژه و امکانات ، مزايا و مشکلات پروژه را با دارندگان اوراق مشارکت که به واقع شرکاي شرکت در پروژه نيز به حساب مي آيند را اطلاع رساني نمايند وهم اينکه اگر ابهام و سئوالي در اين رابطه وجود دارد عنوان شود ، چرا که پاسخ هر کدام از اين سئوالات جواب پرسش عده زيادي از دوستان خواهد بود و از طرفي در اين جلسه شرکت مي تواند از نظريات و پيشنهادات شرکت کنندگان در جهت بهبود کيفيت ادامه روند پروژه بهره مند شود که نهايتاً نظرات مشابه بصورت آماري تفکيک شده و در استراتژي آينده شرکت به کمک مديران خواهد آمد .
قبل از هر چيز لازم مي دانم مطالب مختصري راجع به تاريخچه و پيشينه پروژه را به استماع حاضرين محترم برسانم .
طرح بهسازي و نوسازي مرکز شهر مشهد يک طرح بزرگ ملي مي باشد و شهر مقدس مشهد به واسطه وجود شريف اين امام بزرگوار و مهربان مفتخر که به حضور ميليوني زائران بارگاه مقدس رضوي و يک کلان شهر زيارتي است . در حال حاضر به عنوان مهم ترين زيارتگاه شيعيان بعد از مکه معظمه و مدينه منوره به حساب مي آيد واز دير باز مورد توجه و عنايات مسلمانان جهان و علي الخصوص شيعيان بوده است
روند رو به افزايش مسافرت توريست و زائر به شهر مشهد نيازاين شهر به گسترش امکانات و افزايش تعداد واحدهاي اقامتي و تجاري و گردشگري، تفريحي و خدماتي در بخش مرکزي شهر را دو چندان مي کند .لذا متوليان طرح بهسازي بر آن شدند که نسبت به ساماندهي و ارائه خدمات مناسب و در خور شأن آن حضرت با توجه به تزايد تعداد زائر و توريست و جلوگيري از مشکلات ناشي از اين افزايش جمعيت به خصوص در فصول بهار و تابستان و اعيادو مناسبتهاي مذهبي اقدامي مقتضي و فوري نمايند که اين تصميم خود اساس طرح نوسازي بافت فرسوده حريم حرم مطهر رضوي مي باشد . متوليان اين طرح مرکب از شهرداري ، سازمان مسکن و شهرسازي و آستان قدس رضوي مي باشند . با توجه به حجم بسيار زياد بافت فرسوده و دور نماي ترسيم شده از ميزان تراکم واحد هاي اقامتي و تجاري ، ايجاد اين امکانات فراتر از حوزه مالي و فني دولت بوده در نتيجه حضور بخش هاي خصوصي در سرمايه گذاري در اين خصوص بشدت نمود پيدا کرد و از طرفي اين موضوع خود مي توانست عاملي جهت جذب و ورود سرمايه هاي داخل و خارج از کشور در مشهد باشد .
لذا در اين راستا طرحهاي تفصيلي بر روي نقشه تعريف و محدوده هاي اجراي طرحها با نگاهي به معابر ، گذرها و خيابانهاي اصلي و فرعي و فاصله نسبت به حرم مطهر مشخص گرديد .

در اين اثني شرکت مهام شرق به منظور افزايش سرمايه حاصل از کار و پس انداز پرسنل گروه شرکت هاي زير مجموعه بدون اينکه به کار و زمان کاري ايشان لطمه اي وارد شده و درگيري ذهني از اين بابت متحمل گردند در صدد ايجاد محل امني براي اين سرمايه گذاري ها برآمد .
شرکت عمران سامان حريم شرق نيز در سال 84 به همين منظور تاسيس گرديد . پس از بررسي هاي بسيار در رابطه با سرمايه گذاري در زمينه انبوه سازي و استفاده از تمامي امکانات و ارتباطات موجود بخصوص خوشنامي و کفايت شرکت مهام شرق و تلاش بسيار مديران وقت يکي از بهترين محدوده هاي اجراي طرح با فاصله اي بسيار نزديک نسبت به حرم مطهر بنام اين شرکت تعريف شد که اگر چهار خيابان منتهي به حرم را از لحاظ مکانيت کنار يکديگر قرار دهيم خيابان شيرازي پس از خيابان امام رضا در مقام دوم قرار خواهد گرفت . پروژه نرجس قبل از ارائه توافقنامه مشارکت با خريد يکي از بزرگترين زمين هاي موجود در فاز نرجس به متراژ حدود 1700 مترمربع و با سرمايه شرکت مهام شرق کلنگ زني شد. تعريف تعداد اوراق توافقنامه مشارکت و مبلغ آن پس از کارشناسي رسمي انجام گرديد اين شيوه مشارکت بر اساس اعتقادات مذهبي آحاد جامعه شکل گرفته و ارزش اوراق توافقنامه مشارکت بر اساس ارزش افزوده خود پروژه مي باشد .
روش تعريف پروژه در محدوده بافت فرسوده به اين صورت است که شهرداري و شرکت مسکن سازان پس از مراجعه سرمايه گذاران و درخواست بجهت اجراي پروژه هاي مختلف ابتدا نسبت به ارزيابي توانائي هاي کيفي و کمي سرمايه گذاران اقدام و سپس محدوده طرح را به سرمايه گذار تائيد صلاحيت شده واگذار مي نمايند که پيرو آن سرمايه گذار بعد از اخذ اطلاعات و قرارداد اوليه راجع به تعداد املاک موجود در محدوده طرح و قيمت برآورد شده بمنظور خريد و تملک و نيز اطلاع از ميزان تراکم تجاري و اقامتي نسبت به تهيه طرح توجيهي در رابطه با ميزان نقدينگي لازم جهت تملک اراضي واقع در محدوده ، اخذ پروانه ساختمان و ساخت و ساز تا مرحله پايان کار اقدام مي نمايد. در رابطه با تملک اراضي موجود در بافت فرسوده ، شهرداري به جهت يکنواختي و جلوگيري از افزايش بي رويه نرخ املاک شيوه مختص به خود را داشته بدين صورت که ابتدا مبلغ لازم جهت تملک زمين توسط شهرداري برآورد و اين مبلغ توسط سرمايه گذار به حساب شهرداري واريز مي گردد ، سپس کليه مذاکرات و کارشناسي ها توسط شهرداري با مالکين انجام يافته و پس از عقد قرارداد فروش با مالک مبلغ قرارداد از محل پرداختي سرمايه گذار تامين و به مالک پرداخت مي گردد شهرداري بابت انجام اين خدمات 8% تا 10% حق کارگزاري دريافت مي کند سپس سند مالکيت ابتدا از نام مالک بنام شهرداري انتقال و پس از آزادسازي زمينها از شهرداري بنام سرمايه گذار انتقال مي يابد. در اين راستا قرارداد في مابين شرکت و شهرداري پيرامون فاز 1 پروژه نرجس در مورخ 25/8/84 منعقد گرديده است .
در رابطه با اخذ تراکم و پروانه ساختمان پروژه نرجس اقدامات بسيار مفيدي صورت پذيرفته است . به عنوان مثال سطح اشغال از 60% به 80% افزايش يافته که اين موضوع خود ارزش افزوده بسياري را در پايان پروژه جهت سرمايه گذاران به همراه خواهد داشت و نيز اين موضوع که پروانه فاز اول پروژه نرجس در تاريخ 9/12/85 اخذ و مبلغ پروانه با نرخ سال 85 در سال 86 توسط شرکت به شهرداري پرداخت گرديده است .

به جهت روند رو به رشد پروژه و تلاش مديران وقت و حمايت شرکت مهام شرق فرصتي ديگر پيش روي پروژه قرار گرفت که عبارت بود از طرح توسعه پروژه در فاز رضوان و تلفيق دو پروژه نرجس و رضوان و ايجاد پروژه واحد و عظيم نرجس . توسعه پروژه در فاز رضوان پيامدهاي مثبت بسياري را به ارمغان آورد . قرارداد واگذاري فاز رضوان مورخ 31/05/86 منعقد گرديد که برخي از امتيازات مثبت در کليت پروژه به شرح ذيل به استحضار مي رسد :

1-ممزوج شدن دو پروژه نرجس و رضوان در طرح و اجرا : اين اقدام باعث ارزش افزوده بسياري گشت بطوريکه به قول طراح پروژه از ادغام دو زمين مثلاً هر کدام هزار متري يک پروژه با ارزش بسيار بيشتر از يک زمين دو هزار متري بدست آمده است .
2- امکان شناور کردن سطوح تجاري و اقامتي بدين صورت که تجميع واحدهاي تجاري در فاز يک پروژه و تجميع واحدهاي اقامتي در فاز رضوان ميسر گرديد که اين موضوع ارزش افزوده بسياري در واحدهاي تجاري به ارمغان آورد
3- اضافه شدن کوچه به کل پروژه علاوه بر ايجاد امکان طراحي يکپارچه ، حدود1600مترمربع فضاي اقامتي و تجاري به پروژه اضافه گشت که خود از نظر ارزش افزوده عددي بسيار بزرگ مي باشد .
4- امکان حداکثر ديد بصري به گنبد و بارگاه حرم مطهر رضوي
5- ايجاد دو حياط اختصاصي يکي در زمين نرجس به عنوان حياط تجاري و ديگري در زمين رضوان به عنوان حياط اقامتي .
6-تأمين فقط يک رمپ در پارکينگ : براي هر دو فاز يک نرجس و رضوان که موجب صرفه جويي در حدود 500متر مربع از زمين پروژه گرديد .
7-اخذ مجوز هتل 5 ستاره : با تلفيق دو پروژه و ايجاد امکان فضاهاي عمومي و اختصاصي با رايزني هاي مختلف با سازمان ميراث فرهنگي و گردشگري استان توانستيم مجوز هتل را از چهار ستاره در زماني که فقط زمين نرجس در اختيار بود به 5 ستاره افزايش دهيم .
8-امکان ايجاد فضاي تجاري بزرگ : با تلفيق دو پروژه اين امکان بوجود آمد که واحد تجاري بزرگي حدود 3هزار مترمربع با يک انباري تجاري هزار متر مربعي در ضلع جنوبي پروژه بوجود بيايد .
9- امکان فضاي بزرگ سلام به حضرت
10- ايجاد فضاي مطلوب اقامتي : با ادغام دو پروژه فضاهاي اقامتي بصورت کاملاً مطلوب و با يک فضاي ارتباطي فراهم آمده بطوري که واحدها يا روبروي حضرت مي باشند و يا رو به خيابان سواره رو .
11- نور پردازي حداکثري با ايجاد ويد مرکزي : با توجه به پيش بيني ويد بزرگ مرکزي در طبقه همکف و دو طرف ورودي تجاري که تا بالاترين طبقات ادامه دارد ، تمام فضاها بخصوص فضاهاي تجاري را داراي ارزش افزوده مضاغف مي نمايد.
12- امکان ورودي بزرگ پروژه :در طبقه همکف ورودي بسيار بزرگي براي پروژه تدارک ديده شده و با اتصال دو پروژه از طريق کوچه وسط آن هر عابر و زائري ناگزير است براي تردد بين حرم مطهر و خيابان اصلي سواره رو پشت آن يعني خيابان شهيد آستانه پرست از طريق اين کوچه و فضاي بزرگ تجاري وارد شده و خواسته يا ناخواسته جلب واحدهاي تجاري طرفين آن گشته و سپس به مقصد رهنمون شود .
حال که در رابطه با مزايا و نقاط قوت پروژه سخن گفته شد جاي دارد در رابطه با مشکلات و موانعي که موجبات کندي در روند اجراي پروژه را فراهم آورده نيز سخن به ميان آيد . عمده مشکلاتي که تاکنون بر سر راه پروژه بوده است به شرح ذيل عبارتست از :
1-تملک اراضي که خود شامل چهار بخش مي باشد :
الف) تملک اراضي موجود در محدوده پروژه با افزايش قيمت نسبت به آنچه در برآورد اوليه شهرداري اعلام گرديده بود .
ب)تاخير شهرداري در تملک اراضي مذکور طي مدت زمان بسيار زيادي از آنچه در قرارداد هاي منعقده ذکر گرديده اند
ج- افزايش تورم و نرخ املاک حتي در زمان رکود بازار زمين و مسکن به جهت واقع شدن اراضي مذکور در مکان سوق الجيشي و منحصر به فرد در شهر مشهد
د- از آنجا که ملاک عمل در بحث تملک جلب رضايت مالکين مي باشد لذا تملک برخي املاک به درازا مي انجامد
2-ادعاي مدرسه علميه نواب نسبت به طرح توسعه پروژه در فاز رضوان که منجر به تعطيلي پروژه و تأخيري حدود 8 ماه گرديد
3- به طول انجاميدن تملک زمين يکي از مالکين در فازيک نرجس که باعث گرديد عمليات گود برداري 1000 مترمربع از فاز يک پروژه به تأخير افتد
4- تملک اراضي متعلق به آستان قدس رضوي که يکي از بزرگترين معضلات موجود در پروژه است
5- مشکلاتي که دررابطه با اخذ تسهيلات پيش روي پروژه قرارگرفت منجمله ابطال يکي ازسندهاي انتقال يافته ازشهرداري بنام شرکت بواسطه فروش مال غير که اتفاقاً سند مذکور در ترهين بانک مي باشد